전월세 계약서 작성시 주의사항, 특약사항 체크

전월세 계약은 수백만 원, 수천만 원의 돈을 거래하는 중요한 금융 거래입니다.  혹시 아래와 같은 상황에 처한 적 있으신가요?

• 전월세 계약 후 불이익을 당한 적이 있나요?
• 전월세 계약 분쟁으로 고민을 겪은 적이 있나요?
• 전월세 계약 내용을 제대로 이해하지 못하고 계약을 체결한 적이 있나요?

계약서에 명시되지 않은 사항은 분쟁의 원인이 될 수 있으므로, 계약서의 필수 특약 사항과 선택 특약 사항을 모두 파악하고 상황에 맞게 명확하게 기재하는 것이 중요합니다. 이 글에서는 전월세 계약서 작성시 주의해야 할 모든 사항을 자세하게 알려드리겠습니다. 

 

 

전월세 계약서 작성전 권리관계 확인

전월세 계약하기 전에 법원등기소 또는 대법원 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서(구 등기부등본)를 발급하여 꼼꼼히 확인하여야 합니다. 계약할 집의 등기사항전부증명서를 통해 주택에 대한 권리관계를 철저히 확인하여야 합니다.

• 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분, 경매 등기 등의 내용이 있으면 계약하지 않는 것이 좋습니다.
• 근저당 채권액과 전세금을 포함한 임차보증금의 합계액이 아파트는 70% 이하, 다가구 또는 연립 주택은 60% 이하인 경우가 안전합니다.

 

 

대법원 인터넷등기소 확인

 

전월세 계약시 계약상대자 및 계약서  확인

부동산 전월세계약 시 계약상대방이 등기사항전부증명서(구 등기부등본)에 등재된 등기부 상의 명의인이 맞는지 신분증으로 대조 확인해야 합니다. 대리인을 통한 계약인 경우에는 신분증을 확인하고, 위임장과 인감증명서를 받아두어야 하며, 명의자의 배우자나 가족인 경우에도 위임장과 인감증명서를 필수적으로 받아두는 것이 안전합니다.

 

1. 주택임대(전/월세) 계약서 기재사항

• 부동산의 표시(등기사항전부증명서의 표제부)
• 보증금, 계약금, 잔금, 월세금(월세인 경우)의 액수, 지불시기, 방법
• 임대인과 임차인의 주소, 주민등록번호, 연락처, 성명, 도장
• 중개업소의 상호, 주소, 연락처, 도장
• 주택의 인도시기 및 임차기간
• 해약조건, 위약금 등의 특약사항
• 계약체결일자

 

 

2. 전세계약서 작성요령

• 임대차보증금액은 한글로 쓰며, 숫자와 병행하여 표기합니다.
  예시 : 보증금) 금 일억오천만원 정(￦150,000,000)

 

 

• 특약사항에는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제 발생에 대한 처리 방법과 해약 조건, 위약금의 사항을 명확하고 분명하게 명시하여야 합니다.
• 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하거나 삭제하는 경우에는 두 줄을 그어 표기하고 기재 사항을 정정한 후 정정 날인을 합니다
• 계약 조항이 모두 기재되면 이상이 없음을 확인한 후 기명날인하며, 계약서 각 장의 연결 부분에 당사자 모두 간인을 찍습니다.
• 계약금, 중도금, 잔금을 지불한 뒤 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자는 작성 및 날인한 계약서를 각 1부씩 나누어 각자 보관합니다.
• 계약서는 계약 당사자의 수만큼 작성하여 각각 원본을 보관하여야 차후의 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

 

3. 월세계약서 작성요령

• 임대차보증금 및 월세금의 지급 날짜를 한글과 숫자로 나란히 기재하는 것이 안전합니다.
  예시 : 금 칠십만원(￦ 700,000)을 매달 이십오(25)일에 지급한다.
• 월세에 대한 부가가치세를 임차인이 부담하기로 하는 경우 ‘월세란’에는 부가가치세를 포함한 금액을 기재하도록 하고, 월세가 선불인지 후불인지의 여부도 분쟁의 소지를 방지하는 차원에서 확실하게 계약서에 기재하여야 합니다.
• 임차인이 부담할 관리비가 매월 일정한 금액으로 정해진 경우에는 해당란에 금액을 기재하고, 그 밖의 경우에는 임차인이 부담할 구체적인 항목을 기재합니다.
  예시 : 통상적인 관리비 외에 임차인이 부담할 관리비가 있는 경우 이를 구체적으로 기재하여야 합니다.
• 특약사항이 있는 경우 가능하면 구체적으로 자세히 기재해야 나중에 분쟁의 소지가 없습니다.
  예시 : 월세 계약기간 내 아파트 재개발로 인한 철거 일자 확정 시 협의사항 등

 

 

전월세 계약서 특약사항 

 

1. 전세 자금 대출시 특약

전세 자금 대출할때 가끔 임대인 또는 임차주택에 대한 문제로 전세 대출이 안되는 경우 발생하기도 합니다. 그럴 경우는 대비해 "전세 자금 대출이 임대인 또는 임차물의 하자로 인해 승인되지 않을시에는 계약은 무효로 하고, 계약금은 반환한다. " 는 특약을 넣습니다. 

 

2. 전세 보증보험 가입 협조 

전세 계약서 특약에 "임대인은 임차인의 보증보험 가입 필요한 절차에 적극적으로 협조하며, 만약 임차물의 하자로 인해 전세 보증보험에 가입이 거절될 시 계약은 무효로 하고, 계약금은 반환한다."  

 

3. 임대인의 세금 체납 여부 

전세 계약시 "임대인의 세금(국세, 지방세 등)의 체납이 없음을 반드시 고지하고, 만약 세금 체납이 확인된 경우 잔금 지급일 전까지 미상환시 계약은 무효로 하고, 계약금은 반환한다." 는 내용의 특약을 넣습니다.

 

 

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